Лекция Иные права на землю (кроме собственности)

 

Тема 5. Иные права на землю (кроме собственности)

 

1.         Право пожизненного наследуемого владения земельными участками.

2.         Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

3.         Право безвозмездного пользования земельными участками.

4.         Аренда земельных участков.

5.         Сервитут.

6.         Права и обязанности землевладельцев, землепользователей, арендаторов и субарендаторов земель.

 

1. Право пожизненного наследуемого владения

земельными участками

 

Исходя из содержания ст. ст. 131 и 216 ГК РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком наряду с правом собственности является вещным правом, подлежащим государственной регистрации. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком может принадлежать только гражданину, что следует из вышеназванных норм, а также из положения ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), согласно которому право пожизненного наследуемого владения земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до дня введения в действие ЗК РФ, сохраняется.

Следует отметить, что рассматриваемый вид права был введен Основами законодательства Союза ССР и союзных республик о земле, принятыми Верховным Советом СССР 28.02.1990, и являлся переходным этапом формирования частной собственности на земельные участки.

При этом в отличие от права собственности на земельные участки право пожизненного наследуемого владения земельным участком является ограниченным по объему, поскольку распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству (ст. 267 ГК РФ).

Изначально согласно Основам законодательства Союза ССР и союзных республик о земле, утратившим силу в связи с принятием в 2001 году ЗК РФ, в пожизненное наследуемое владение земля предоставлялась гражданам для ведения крестьянского хозяйства, личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, садоводства и животноводства, дачного строительства, а также в случае получения по наследству или приобретения жилого дома и для традиционных народных промыслов (ст. 20).

Действующим законодательством, в частности ст. 265 ГК РФ, предусмотрено, что право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Вместе с тем ЗК РФ не содержит оснований приобретения земельного участка на праве пожизненно наследуемого владения, кроме как на основании наследования.

При этом согласно ст. 266 ГК РФ гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Таким образом, унаследовав земельный участок, принадлежащий ранее наследодателю на праве пожизненно наследуемого владения, его наследник вправе осуществлять только права владения и пользования, что в целом затруднит вовлечение соответствующего земельного участка в хозяйственный оборот.

Статьей 1181 ГК РФ установлено, что принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях, установленных ГК РФ. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.

Пунктом 74 Постановления Пленума ВС РФ разъяснено, что в состав наследства входят и наследуются на общих основаниях принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком (в случае если право на земельный участок принадлежит нескольким лицам - доля в праве общей собственности на земельный участок либо доля в праве пожизненного наследуемого владения земельным участком).

Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (п. 2 ст. 266 ГК РФ).

Пунктом 3 ст. 53 ЗК РФ предусмотрена возможность отказа от права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

 

Согласно положениям ст. 3 Закона N 137-ФЗ право пожизненного наследуемого владения земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до дня введения в действие ЗК РФ, сохраняется.

Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается, что следует из п. 3 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Если земельный участок предоставлен до введения в действие ЗК на праве пожизненного наследуемого владения, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. С момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения прекращается (п. 9.1 ст. 3 Закона N 137-ФЗ).

Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства до дня введения в действие ЗК РФ, в том числе на праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется на основании документов, указанных в ст. 49 указанного Закона.

С учетом изложенного можно сделать вывод о том, что законодатель, хотя и не установил четких сроков по переоформлению права пожизненно наследуемого владения на земельный участок, но таким образом создал правовую базу, что владельцы земельных участков, принадлежащих им на рассматриваемом праве, в большей степени заинтересованы в скорейшем переоформлении его на право собственности.

 

Основания и порядок прекращения права

пожизненного наследуемого владения

 

Прекращение права пожизненного наследуемого владения согласно ст. 45 ЗК РФ происходит в случае:

- отказа землевладельца от принадлежащего ему права на земельный участок;

- принудительного прекращения права при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства РФ;

- изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

1. В случае отказа землевладельца от принадлежащего ему права на земельный участок действует следующий порядок прекращения права пожизненного наследуемого владения:

1) подается заявление об отказе от права на земельный участок в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 39.2 ЗК РФ;

2) в месячный срок со дня получения заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком; копия решения в трехдневный срок со дня его принятия направляется лицу, подавшему заявление об отказе от права на земельный участок (п. п. 3, 4 ст. 53 ЗК РФ).

2. Принудительное прекращение права при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства РФ осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 54 ЗК РФ:

1) использование земельного участка с нарушением требований законодательства РФ фиксируется по результатам государственного земельного надзора с составлением акта проверки и приложением к нему предписания об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения (п. 7 ст. 71 ЗК РФ);

2) в случае неустранения в установленный срок правообладателем земельного участка нарушений, указанных в предписании, орган государственного земельного надзора, выдавший такое предписание, в срок не позднее чем тридцать дней со дня привлечения виновного лица к административной ответственности за неисполнение такого предписания информирует о его неисполнении с приложением соответствующих документов орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 39.2 ЗК РФ (п. 9 ст. 71 ЗК РФ);

3) исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 39.2 ЗК РФ, после получения информации и документов, указанных в п. 9 ст. 71 ЗК РФ, направляет в суд требование об изъятии земельного участка (п. 6 ст. 54 ЗК РФ).

Принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком осуществляется на основании вступившего в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка (при условии неустранения административного правонарушения, связанного с неиспользованием земельного участка по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации, после назначения административного наказания) (п. 1 ст. 54 ЗК РФ).

3. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается соответствующим уполномоченным органом (федеральным органом исполнительной власти, исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления (ст. 56.2 ЗК РФ).

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд должно соответствовать установленным законодательством условиям (ст. 56.3 ЗК РФ).

Принятию решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может предшествовать заявление ходатайства заинтересованной организации (ст. 56.4 ЗК РФ).

В случае отсутствия в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на земельные участки, подлежащие изъятию для государственных или муниципальных нужд, уполномоченный орган проводит процедуру выявления лиц, земельные участки которых подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд (ст. 56.5 ЗК РФ).

Далее уполномоченный орган принимает решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 56.6 ЗК РФ).

После принятия решения об изъятии земельного участка уполномоченный орган осуществляет подготовку соглашения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Если решение принималось по ходатайству заинтересованной организации, то подготовка соглашения осуществляется совместно (ст. 56.7 ЗК РФ). Данное соглашение должно иметь соответствующее содержание (ст. 56.9 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 56.8 ЗК РФ определяется размер возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом, а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство (ст. 56.10 ЗК РФ).

Заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка являются основанием для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 56.11 ЗК РФ).

В случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд в целях комплексного развития территорий, расположенных в границах территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, применяется особый порядок, установленный ст. 56.12 ЗК РФ.

 

2. Право постоянного (бессрочного) пользования

                                       земельными участками

Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком является ограниченным вещным (имущественным) правом, предоставляющим его правообладателю полномочия относительно владения и пользования этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.

Анализ понятия и сущности данного института земельного права представляется особенно актуальным в связи с тенденцией дальнейшего совершенствования земельного законодательства, заключающейся в стремлении законодателя завершить процесс переоформления права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

 

Статья 269 ГК РФ, не раскрывая содержания и сущности данного вещного права, определяет правомочия лица, обладающего земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, а именно возможность владеть и пользоваться участком в своем интересе. Лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования, ЗК РФ называет землепользователями (абз. 3 п. 3 ст. 5 ЗК РФ). Исходя из положений ст. ст. 40 - 42 ЗК РФ правом на использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением наделены землепользователи, на которых, в свою очередь, возложена обязанность соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности, не препятствовать организации - собственнику объекта системы газоснабжения, нефтепровода или нефтепродуктопровода либо уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов, по предупреждению чрезвычайных ситуаций, по ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.

Землепользователь вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного сооружения;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судебная практика исходит из того, что для признания права собственности на объект недвижимого имущества на земельном участке, предоставленном в постоянное (бессрочное) пользование, необходимо установить, соблюдены ли при возведении самовольной постройки градостроительные нормы и правила, а также нормы земельного законодательства, в частности, соответствует ли объект целевому назначению земельного участка (Определение Верховного Суда РФ от 09.08.2016 N 18-КГ16-80; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2017 N 09АП-67279/2016 по делу N А40-80657/13 (Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 23.06.2017 N Ф05-3553/2015 данное Постановление оставлено без изменения)).

Тем не менее одной из особенностей права постоянного (бессрочного) пользования является его необоротоспособность: землевладельцы, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не могут распоряжаться ими, в т.ч. передавать их в аренду или безвозмездное срочное пользование даже при наличии согласия на это собственника земельного участка (для них возможен только отказ от данного права), за исключением случаев заключения соглашения об установлении сервитута и передачи земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с ЗК РФ (п. 3 ст. 269 ГК РФ, п. 1 ст. 45 ЗК РФ).

 

Впервые право постоянного пользования земельными участками было введено в российское законодательство Основами законодательства Союза ССР и союзных республик о земле, принятыми ВС СССР 28.02.1990, а затем воспроизведено в Земельном кодексе РСФСР, утв. ВС РСФСР 25.04.1991 N 1103-1.

Статья 12 вышеуказанного Кодекса устанавливала, что в бессрочное (постоянное) пользование земельные участки предоставлялись колхозам, сельскохозяйственным кооперативам, акционерным обществам (если в них не введена собственность на землю), совхозам, другим государственным сельскохозяйственным предприятиям, а также предприятиям, учреждениям и организациям, включая юридические лица союзных республик и совместные предприятия, независимо от формы собственности и сферы их деятельности.

До введения в действие ЗК РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ допускалось предоставление земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования гражданам; одновременно с введением его в действие предоставление земельных участков гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования прекратилось, но владение и пользование земельными участками ими на данном вещном праве сохранено до настоящего момента (ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Пунктами 80 и 81 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" предусмотрено, что наследники объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, предоставленном наследодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст. 269 ГК РФ), приобретают право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и наследодатель в соответствии с целевым назначением земельного участка.

При разрушении до открытия наследства принадлежавшего наследодателю здания, строения, сооружения, расположенных на участке, которым наследодатель владел на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, эти права сохраняются за наследниками в течение трех лет после разрушения здания, строения, сооружения, а в случае, если этот срок был продлен уполномоченным органом, - в течение соответствующего периода. По истечении указанного срока названные права сохраняются за наследниками, если они не были прекращены в установленном порядке и при условии начала восстановления (в том числе наследниками) разрушенного здания, строения, сооружения.

В случае, когда наследодатель обращался в установленном порядке в целях реализации права зарегистрировать право собственности на земельный участок, предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования, суд может признать за наследниками право собственности на указанный земельный участок в порядке наследования (п. 82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании").

Следовательно, приобретая объект недвижимости, расположенный на земельном участке, находящемся в постоянном (бессрочном) пользовании наследодателя, наследник также приобретает право пользования земельным участком в том объеме прав, который был у наследодателя (Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 06.04.2017 N 5-КГ16-240).

При этом необходимо учитывать, что согласно ч. 4 ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком относится к числу ограниченных вещных прав - граждане владеют и пользуются такими участками, но не могут ими распоряжаться, в том числе и завещать земельные участки на таком праве (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.04.2018 по делу N 33-17826/2018).

В случае отсутствия объекта недвижимости на указанном земельном участке и при установлении факта того, что наследодатель за оформлением своих прав на земельный участок в компетентные органы не обращался, в признании права собственности на данный земельный участок может быть отказано (Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 20.11.2019 N 88-442/2019 по делу N 2-264/2019).

В настоящее время основания возникновения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком установлены в новой статье ЗК РФ - 39.9 (введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ), практически дублирующей утратившую силу ст. 20, в соответствии с которой в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления предоставляются исключительно:

- органам государственной власти и органам местного самоуправления;

- государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным);

- казенным предприятиям;

- центрам исторического наследия Президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий.

Примерная форма решения о предоставлении находящегося в государственной собственности земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование юридическим лицам утверждена Распоряжением Минимущества РФ от 2 сентября 2002 г. N 3070-р.

 

Порядок переоформления права постоянного (бессрочного)

пользования (в собственность, в аренду)

 

В Концепции развития гражданского законодательства РФ (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) предусмотрено, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком должно быть сохранено без установления какого-либо срока, на которое оно сохраняется, и без изменения его содержания. Однако оно не должно возникать в будущем. Для его постепенного исчезновения следует разработать механизмы, которые создадут стимулы для трансформации этого права в другие вещные права, предусмотренные ГК (абз. 6.6 разд. IV "Законодательство о вещных правах" Концепции).

В настоящее время актуальным является введение права постоянного землевладения (эмфитевзис), положение о котором нашли свое отражение в проекте изменений Гражданского кодекса (ст. 299 ГК РФ в редакции проекта Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Землепользователи, не указанные в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ, обязаны переоформить земельные участки по своему желанию в аренду или в собственность до января 2012 г., а земельные участки, на которых находятся линейные объекты (линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги и железнодорожные линии и др.), - до января 2016 г. (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Кроме того, в п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснялось, что если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в соответствии с действующим законодательством не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.

Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том числе право аренды земельных участков без проведения торгов, в соответствии с правилами, установленными гл. V.1 ЗК РФ (п. 2 ст. 39.9, пп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

С 01.01.2013 КоАП РФ дополнен ст. 7.34, устанавливающей ответственность юридических лиц за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность.

На основании п. п. 2.1 и 3 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ) оформление в собственность граждан, некоммерческих организаций, созданных до дня вступления в силу указанного Федерального закона для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, организаций, при которых до дня вступления в силу Закона о введение в действие ЗК РФ были созданы (организованы) некоммерческие организации для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, пользующиеся такими земельными участками, гаражных потребительских кооперативов земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, в установленных земельным законодательством случаях, а также переоформление прав на земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование государственным или муниципальным унитарным предприятиям сроком не ограничивается, в связи с чем имеются основания полагать, что данное вещное право на земельные участки еще будет существовать продолжительное время.

В абз. 6 п. 2.1 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ предусмотрено, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками должно быть осуществлено до 01.01.2024 в порядке, установленном данным Законом.

 

Порядок прекращения постоянного (бессрочного) пользования

 

В соответствии с п. 1 ст. 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования может быть прекращено в добровольном порядке путем подачи землевладельцем заявления об отказе от права с приложением документов, предусмотренных ст. 53 ЗК РФ в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на предоставление земельных участков (для граждан - копии документа, удостоверяющего личность; для юридических лиц и государственных и муниципальных предприятий - документ, подтверждающий согласие органа, создавшего соответствующее юридическое лицо, или иного действующего от имени учредителя органа на отказ от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком), иные основания прекращения права могут быть установлены законодательством РФ.

Подобным примером может служить прекращение права постоянного (бессрочного) пользования с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок в соответствии со ст. 49 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" - однако в данном случае происходит трансформация права постоянного (бессрочного) пользования в право собственности, в отличие от вышеуказанного примера, когда право прекращается.

В п. 2 ст. 45 ЗК РФ установлен закрытый перечень оснований принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, а именно в связи с использованием земельного участка с нарушением требований законодательства РФ (использование участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порча земель; невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв, обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в установленные сроки) и при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд; создание или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей по сносу подобной постройки (ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ).

Поскольку наибольшую сложность на практике вызывает применение норм о существенном снижении плодородия земель сельскохозяйственного назначения и причинении вреда окружающей среде, в целях исключения правовой неопределенности следует руководствоваться Постановлением Правительства РФ от 22.07.2011 N 612 "Об утверждении критериев существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения".

Кроме того, необходимо отметить, что принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по основаниям, указанным в пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ (при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства РФ), осуществляется исключительно на основании вступившего в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка (при условии неустранения ненадлежащего использования земельного участка после назначения административного наказания в виде штрафа) (п. 3 ст. 45, ст. 54 ЗК РФ).

 

3. Право безвозмездного пользования

земельными участками

 

В настоящее время в ЗК РФ урегулированы случаи и порядок бесплатного предоставления в пользование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельным кодексом предусмотрена возможность использования земельных участков в безвозмездном порядке. Согласно определению, под безвозмездным пользованием понимается передача земельного участка во временное пользование без оплаты, с возвратом в том же состоянии, в каком площадь была на момент ее передачи. Особенностями этого вида пользования земельными участками являются:

 

     отсутствие оплаты со стороны получателя земли;

     участок, выступающий в качестве объекта сделки, должен быть официально зарегистрирован в Росреестре, иметь кадастровый номер, а также принадлежать к категории земель, разрешенных к использованию;

      соглашение считается срочным, и по окончании конкретного периода пользования участком площадь возвращается владельцу.

Безвозмездное пользование земельным участком регламентируется Земельным кодексом РФ в ст. 24.

Участвовать в соглашении могут не все земельные участки. Законом определены только некоторые территории, которые разрешается предоставлять в пользование по договору безвозмездного пользования.

К таким зонам относятся:

    Территории, являющиеся государственной или муниципальной собственностью – предприятием казенного типа, центрами исторического наследия бывших президентов РФ. Передаваться данные площади могут сроком не более чем на один год.

    Частные владения граждан или юридических лиц.

Служебные наделы, предоставляемые сотрудникам на время их трудоустройства. В состав таких территорий входят земли лесного хозяйства, сельхозназначения или промышленности, площади заповедников и национальных парков.

      Федеральные и городские площади, которые передаются религиозным организациям с целью строительства специальных зданий и сооружений.

Государственные территории могут быть предоставлены лицам, имеющим контракт на строительство объектов недвижимости при полном государственном обеспечении.

     Кооперативные площади, принадлежавшие государству.

Федеральные владения могут быть предоставлены в пользование согласно Лесному кодексу РФ.

    Физические лица могут взять земли во временное пользование у своего работодателя только на период выполнения трудовых обязанностей. По окончании трудоустройства право прекращает существование автоматически .Есть случаи когда пользование земельными участками сохраняется.

       В соответствии с п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование следующим субъектам:

1) органам государственной власти, органам местного самоуправления, казенным предприятиям и другим лицам, указанным в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ, на срок до одного года;

2) в виде служебных наделов работникам организаций на срок трудового договора, заключенного между работником и организацией;

3) религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до 10 лет;

4) религиозным организациям, если на таких земельных участках расположены принадлежащие им на праве безвозмездного пользования здания, сооружения, на срок до прекращения прав на указанные здания, сооружения;

5) лицам, с которыми заключены гражданско-правовые договоры на строительство или реконструкцию объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд";

6) гражданину для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта РФ, на срок не более чем шесть лет;

7) для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта РФ, гражданам, которые работают по основному месту работы в таких муниципальных образованиях по специальностям, установленным законом субъекта РФ, на срок не более чем шесть лет;

8) гражданину, если на земельном участке находится служебное жилое помещение в виде жилого дома, предоставленное этому гражданину, на срок права пользования таким жилым помещением;

9) гражданам в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности (в том числе пчеловодства) для собственных нужд на лесных участках на срок не более чем пять лет;

10) гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного, охотхозяйственного, лесохозяйственного и иного использования, не предусматривающего строительства зданий, сооружений, если такие земельные участки включены в утвержденный в установленном Правительством РФ порядке перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, на срок не более чем пять лет;

11) садоводческим или огородническим некоммерческим товариществам на срок не более чем пять лет;

12) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в целях жилищного строительства в случаях и на срок, которые предусмотрены федеральными законами;

13) лицам, относящимся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, и их общинам в местах традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности для размещения зданий, сооружений, необходимых в целях сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, на срок не более чем 10 лет;

14) лицам, с которыми заключены государственные контракты на выполнение работ, оказание услуг для обеспечения обороны страны и безопасности государства в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2012 N 275-ФЗ "О государственном оборонном заказе", Федеральным законом "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", на срок исполнения указанного контракта;

15) некоммерческим организациям, предусмотренным законом субъекта РФ и созданным субъектом РФ в целях жилищного строительства для обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, определенных федеральным законом, указом Президента РФ, нормативным правовым актом Правительства РФ, законом субъекта РФ, в целях строительства указанных жилых помещений на период осуществления данного строительства;

16) лицу, право безвозмездного пользования которого на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, прекращено в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, взамен изъятого земельного участка на срок, установленный п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ в зависимости от основания возникновения права безвозмездного пользования на изъятый земельный участок;

17) лицу в случае и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства";

18) гражданину в соответствии с Федеральным законом от 01.05.2016 N 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

19) Московскому фонду реновации жилой застройки, созданному субъектом РФ - городом федерального значения Москвой в целях реализации решения о реновации жилищного фонда в субъекте РФ - городе федерального значения Москве;

20) акционерному обществу "Почта России" в соответствии с Федеральным законом от 29.06.2018 N 171-ФЗ "Об особенностях реорганизации федерального государственного унитарного предприятия "Почта России", основах деятельности акционерного общества "Почта России" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Договор безвозмездного пользования земельным участком, заключаемый с садоводческим некоммерческим товариществом, должен предусматривать обязанность этого товарищества обеспечить подготовку в отношении соответствующего земельного участка проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Предельный размер земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, являющегося предметом договора безвозмездного пользования, заключаемого с садоводческим или огородническим некоммерческим товариществом, не может превышать площадь, рассчитанную как сумма площади земельных участков, которые будут образованы для предоставления членам садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, и площади земельных участков общего назначения.

 

 

 

4. Аренда земельных участков

 

 

Договор аренды земельного участка регламентируется общими положениями ГК РФ об аренде, а также специальными нормативными правовыми актами (ЗК РФ). Это следует из п. 2 ст. 22 ЗК РФ, согласно которому земельные участки, за исключением участков, изъятых из оборота, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Учитывая правовое регулирование договора аренды земельного участка, существенными условиями этого договора будут объект аренды и размер арендной платы.

Существенным условием договора аренды земельного участка является его объект. Это вытекает из общих положений об аренде, согласно которым в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Объектом договора аренды земельного участка соответственно будет земельный участок.

Согласно ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю, предусмотренных ЗК РФ, является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи.

Из анализа норм ЗК РФ и Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" явствует, что характеристиками, позволяющими определить земельный участок в качестве индивидуально определенной вещи, будут являться границы земельного участка.

Согласно ч. 8 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, т.е. точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

По общему правилу земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Не могут быть предметом (объектом) аренды земельные участки, изъятые из оборота, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п. 4 ст. 27 ЗК РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

- государственными природными заповедниками и национальными парками;

- зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

- зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;

- объектами организаций Федеральной службы безопасности;

- объектами организаций органов государственной охраны;

- объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

- объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

- объектами учреждений и органов ФСИН России;

- воинскими и гражданскими захоронениями;

- инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

 

Статья 22 ЗК РФ регулирует вопросы аренды земельных участков и не распространяется на случаи аренды других природных объектов. Пунктом 3 ст. 3 ЗК РФ, распространяющим гражданское законодательство на имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, оговорено, что иное может быть предусмотрено земельным, лесным и другим специальным законодательством.

Может ли часть земельного участка быть объектом аренды?

Действующим законодательством не предусмотрено прямого запрета на передачу части земельного участка в аренду.

При этом в ч. 3 ст. 44 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" предусматривается возможность регистрации договора аренды части земельного участка:

"Государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части".

Также позиция о возможности аренды части земельного участка была отражена в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ об отдельных вопросах применения правил ГК РФ о договоре аренды.

 

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом ст. 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

 

В Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2018 N 08АП-324120/18 суд указал, что по смыслу ч. 3 ст. 44 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет части земельного участка осуществляется только в случае государственной регистрации договора аренды части земельного участка. В связи с этим не имеется обязательных требований о постановке частей земельного участка на кадастровой учет.

 

Таким образом, можно сделать вывод, что на сегодняшний день стороны вправе заключить договор аренды части земельного участка. При этом для регистрации договора аренды земельного участка арендуемая часть земельного участка должна быть поставлена на кадастровый учет. Если регистрация не требуется, проводить кадастровый учет в отношении части земельного участка необходимости нет.

 

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Размер аренды определяется договором аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).

В абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ предусматривается, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Это общие правила. Существуют исключения по установлению арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 39.7 ЗК РФ).

В таких случаях размер арендной платы определяется следующим образом.

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона (абз. 1 п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ).

В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона (абз. 2 п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ).

Если земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются без проведения торгов, размер арендной платы устанавливается (в зависимости от вида права собственности):

- Правительством РФ в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

- органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

- органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ).

По общему правилу срок договора аренды не является существенным условием, поскольку если такой срок не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В случае отсутствия в договоре срока аренды каждая из сторон договора вправе в любое время отказаться от договора, предупредив о таком отказе другую сторону за один месяц, а если это договор аренды недвижимого имущества, то за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды (в том числе для аренды земельного участка). В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

В отношении аренды земельных участков действует вышеуказанное правило. А для аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлены минимальные и максимальные (предельные) сроки аренды (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

Определение срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, зависит от процедуры заключения договора аренды:

- при заключении договора без проведения торгов срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ в части минимального и максимального срока (п. 12 ст. 39.8 ЗК РФ);

- при заключении договора по итогам проведения торгов в виде открытого конкурса такой договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации (в том числе условия о сроках договора аренды) (п. 98 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67).

 

Обратите внимание: условие о сроке аренды будет существенным для договора аренды, заключенного по итогам проведения торгов в форме аукциона, поскольку извещение о проведении конкурса должно содержать помимо прочего срок действия договора (п. 31 указанных Правил).

 

 

Учитывая правовое регулирование договора аренды земельного участка, права и обязанности сторон договора можно разделить:

1) на предусмотренные ГК РФ;

2) предусмотренные ЗК РФ.

Рассмотрим права и обязанности, предусмотренные нормами ГК РФ.

Арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). С этой обязанностью арендодателя корреспондирует обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату (ст. 614 ГК РФ).

Арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). На законодательном уровне не закреплена обязанность арендатора принять имущество, но такая обязанность вытекают из сущности договора аренды, поскольку арендатор заключает договор для цели временного владения и пользования или временного пользования земельным участком. При этом, не приняв объект аренды, арендатор не сможет его использовать согласно договору.

Также следует напомнить о ст. 309 ГК РФ, которая применима по отношению к арендатору в части принятия имущества. Согласно этой статье обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Объект аренды предопределяет закрепление в земельном законодательстве специальных прав собственников и иных лиц в части пользования земельными участками. В ст. 40 ЗК РФ определены права собственников земельных участков на использование земельных участков. В силу ст. 41 ЗК РФ установлено, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК РФ.

В связи с этим указанные лица имеют право:

- использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством РФ;

- возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

- проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды (в том числе образованные водоподпорными сооружениями на водотоках) и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

- осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством;

- собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если земельный участок передан в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное пользование иным лицам.

Арендатор земельного участка по общему правилу вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).

С точки зрения норм ГК РФ об аренде и ЗК РФ земельным законодательством за арендатором закреплен обширный круг прав, которые можно реализовывать в упрощенном порядке.

 

Так, например, согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Как видно, общее правило гласит, что арендатор может с согласия арендодателя реализовывать свои права (на сдачу в субаренду и т.д.), а в отношении земельных участков от арендатора требуется лишь уведомление арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.

 

Об особенностях применения п. 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ напомнил ВАС РФ в п. 15 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

 

При применении указанных пунктов, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

При этом необходимо учитывать требования, установленные п. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

 

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (п. 16 указанного Постановления Пленума ВАС РФ).

 

Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ), а если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Аналогичное правило содержится в п. 4 ст. 65 ЗК РФ, которая закрепляет платность использования земельных участков:

"Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков".

Арендная плата может устанавливаться в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

При этом стороны не лишены права предусмотреть в договоре аренды сочетание форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Это общие правила.

В отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, действуют иные правила установления размера арендной платы (ст. 39.7 ЗК РФ).

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется на основании Основных принципов определения арендной платы (п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ):

- принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

- принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

- принципа предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

- принципа недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

- принципа учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

- принципа запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться;

- принципа учета наличия предусмотренных законодательством РФ ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

 

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством РФ в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу данного разграничения компетенции органов государственной власти и местного самоуправления Правительство РФ уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности.

Следовательно, Правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Действие Правил определения размера арендной платы не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов РФ, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Вместе с тем в силу п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством РФ.

Таким образом, Основные принципы определения арендной платы являются общеобязательными при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Следует также иметь в виду, что Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлен определенный уровень размера арендной платы за пользование:

1) земельными участками, право аренды которых возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (п. 2 ст. 3);

2) земельными участками, предоставленными членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения в аренду в соответствии с п. 2.7 ст. 3;

3) земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности и предоставленными для жилищного строительства в соответствии с п. 15 ст. 3.

Поскольку содержащиеся в названном Законе ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

 

Основания досрочного расторжения договора аренды земельного участка условно можно поделить на общие и специальные.

Договор аренды земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ). В свою очередь, ГК РФ (ст. 619 и 620) содержит такие общие основания расторжения договора аренды (в том числе аренды земельного участка).

Договор аренды земельного участка может быть прекращен по инициативе арендодателя по специальным основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ.

Общие основания.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут досрочно в судебном порядке в следующих случаях.

Во-первых, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

 

Во-вторых, если арендатор существенно ухудшает имущество.

На практике нечасто встречаются случаи предъявления требований о расторжении договора аренды земельного участка по указанному основанию. Но это не исключает возможности применения данного основания к договору аренды земельного участка (например, в случае ухудшения по вине арендатора характеристик земельного участка, в результате которого использование земельного участка по назначению невозможно).

В-третьих, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Кроме этого, стороны вправе в договоре аренды предусмотреть иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Перед обращением в суд арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 620 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе арендатора в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Стороны также вправе предусмотреть иные основания для расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендатора.

Специальные основания.

Договор аренды земельного участка может быть расторгнут по инициативе арендодателя в следующих случаях (п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46 ЗК РФ):

- при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства РФ, а именно:

при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

порче земель;

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

- изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными ЗК РФ.

Кроме этого, аренда земельного участка может быть прекращена в следующих случаях.

По требованию арендодателя аренда земельного участка может быть прекращена в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором (п. 2.1 ст. 46 ЗК РФ).

При неисполнении обязательств, предусмотренных договором о комплексном развитии территории, аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя (п. 2.2 ст. 46 ЗК РФ).

Согласно п. 2.3 ст. 46 ЗК РФ по требованию федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления может быть расторгнут договор аренды земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", по основаниям, указанным в ч. 3 ст. 18 этого Закона, а именно при использовании земельного участка не по целевому назначению и с нарушением установленных запретов (продажа земельного участка, переуступка прав и обязанностей, внесение прав пользования таким имуществом в уставный капитал).

 

5. Сервитут

 

Сервитут - это право лица (лиц) на ограниченное пользование чужими землями или чужими земельными участками.

Сервитут должен быть как можно менее обременительным для использования земельного участка, в отношении которого он установлен (п. 8 ст. 23 ЗК РФ). Сервитут сохраняется при разделе, объединении, перераспределении или выделе обремененных участков в отношении образованных участков (п. 5 ст. 11.8 ЗК РФ). По общему правилу сервитут не прекращается и при переходе прав на обремененный земельный участок (п. 1 ст. 275 ГК РФ, п. 6 ст. 23 ЗК РФ).

Есть два вида сервитутов: публичный и частный. Публичный сервитут обеспечивает интересы государства, местного самоуправления или местного населения (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). Например, попасть на общественный пляж можно только через ваш участок. В таком случае он может быть обременен правом прохода (проезда) к этому пляжу.

Этим публичный сервитут отличается от частных сервитутов, которые устанавливаются в интересах конкретных лиц. Например, у вашего участка нет выхода к дороге общего пользования и попасть на нее вы можете только через участок, который находится рядом. В таком случае могут быть основания предоставить вам право проезжать по земле вашего соседа.

Срок частного сервитута определяется по соглашению сторон (п. 7 ст. 23 ЗК РФ). Если участок, обременяемый сервитутом, взят в аренду или в безвозмездное пользование у государства или муниципалитета, этот срок не может превышать срок самой аренды (безвозмездного пользования) (п. 4 ст. 39.24 ЗК РФ).

Срок публичного сервитута определяется уполномоченным органом и указывается в решении о его установлении (п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

Есть отдельный вид публичных сервитутов, которые устанавливаются в специальном порядке по ходатайству отдельных лиц, к примеру, для строительства линейных объектов ЖКХ.

Частный сервитут (сервитут) можно установить по соглашению сторон или через суд, если собственник соседнего участка не согласен на заключение соглашения (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Публичный сервитут может установить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, если необходимо удовлетворить государственные (муниципальные) интересы или нужды местного населения (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). Например, для обеспечения свободного доступ граждан к водному объекту общего пользования (пп. 1 п. 4 ст. 23 ЗК РФ).

Для установления публичного сервитута исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает соответствующее решение (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).

В границах публичного сервитута может находиться как земельный участок, так и его часть (Письмо Минэкономразвития России от 31.07.2019 N Д23и-25919).

По общему правилу сервитуты подлежат госрегистрации согласно Закону о государственной регистрации недвижимости. Сведения о публичных сервитутах вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (п. 3 ст. 274 ГК РФ, п. 17 ст. 23 ЗК РФ, ст. 52 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Обратите внимание: в случае установления публичного сервитута на земельный участок запись об ограничении (обременении) - госрегистрации сервитута - в реестр прав на недвижимость ЕГРН не вносится.

Публичный сервитут не подлежит госрегистрации в реестре прав на недвижимость ЕГРН. Часть земельного участка, на которую распространяется публичный сервитут, также не вносится в кадастр недвижимости ЕГРН. В реестр границ ЕГРН вносятся сведения об установлении публичного сервитута (см. Письмо Росреестра от 25.03.2019 N 01-02960-ГЕ/19 (Приложение к Письму Росреестра от 04.06.2019 N 01-05327-ГЕ/19), Письмо Минэкономразвития России от 31.07.2019 N Д23и-25919).

Если публичный сервитут распространяется на часть земельного участка, сведения о местоположении границ которого содержатся в ЕГРН, то орган регистрации прав осуществляет действия по образованию данной части и вносит такие сведения в записи кадастра недвижимости об этом участке в установленных порядке и объеме (Письмо Минэкономразвития России от 31.07.2019 N Д23и-25919).

По общему правилу правообладатель земельного участка, обремененного частным сервитутом, может требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых данный сервитут установлен (п. 5 ст. 274 ГК РФ, п. 12 ст. 23 ЗК РФ).

По общему правилу, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его правообладатель также вправе требовать от установивших его органа государственной власти или органа местного самоуправления соразмерную плату (п. 13 ст. 23 ЗК РФ).

 

Размер платы за частный сервитут (сервитут) определяют:

1)  по соглашению сторон (п. 4 ст. 421 ГК РФ);

2)  решением суда, если стороны не смогли договориться сами (п. п. 3, 5 ст. 274 ГК РФ, п. 10 Обзора о сервитутах, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017);

3)  нормативными правовыми актами для некоторых случаев (например, п. 11 ст. 39.20, п. 2 ст. 39.25 ЗК РФ).

Плату за публичный сервитут можно установить решением об установлении публичного сервитута, соглашением о его осуществлении или через суд (пп. 9 п. 4 ст. 39.43, пп. 8 п. 1, п. 12 ст. 39.47, п. 2 ст. 39.50, п. 14 ст. 23 ЗК РФ).

 Право собственника (правообладателя) обремененного участка на получение платы предусмотрено законодательством (п. 5 ст. 274 ГК РФ, п. п. 12, 13 ст. 23 ЗК РФ). Однако он может согласиться и на безвозмездный сервитут (п. 4 ст. 421 ГК РФ; также об этом праве собственника упоминается в п. 12 Обзора о сервитутах, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).

Однако, если сервитут устанавливает суд, он должен определить размер платежей, если только собственник обременяемого участка не согласен на безвозмездное пользование (п. 12 Обзора о сервитутах, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017). Представляется, что безвозмездный сервитут не является дарением, поскольку не предполагает передачу самой вещи, то есть перехода права собственности или права требования (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Сервитут - это право на вещь, а не право требования (п. 1 ст. 216 ГК РФ). Поэтому коммерческие организации также вправе устанавливать безвозмездный сервитут.

Публичный сервитут, не приводящий к существенным затруднениям использования земельного участка, должен быть безвозмездным (п. 13 ст. 23 ЗК РФ). Кроме того, предусмотрены случаи, когда публичный сервитут может быть только безвозмездным (п. 6 ст. 39.46 ЗК РФ). Например, только безвозмездным может быть публичный сервитут, установленный в отношении участка, правообладатель которого является стороной договора о подключении (технологическом присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения (в целях исполнения которого данный сервитут и был установлен) (пп. 3 п. 6 ст. 39.46 ЗК РФ).

Частный сервитут (сервитут) прекращается с истечением срока, на который он был установлен (п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

Кроме того, он прекратится, если (п. 1 ст. 48 ЗК РФ):

1)  стороны договорились о прекращении сервитута и заключили соответствующее соглашение (п. 1 ст. 450 ГК РФ);

 

Образец соглашения о прекращении частного сервитута на земельный участок

2)  отпали основания, на которых он был установлен. В этом случае собственник обремененного участка может потребовать прекратить сервитут (п. 1 ст. 276 ГК РФ). Если не получится урегулировать вопрос соглашением, обращайтесь в суд.

Требование в суд может заявить также собственник участка, для использования которого сервитут установлен (п. 6 Обзора о сервитутах, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017);

3)  обремененный участок не может использоваться по целевому назначению из-за сервитута. В этом случае для прекращения сервитута собственнику обремененного участка нужно обратиться в суд (п. 2 ст. 276 ГК РФ).

По общему правилу прекращение сервитута подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 3 и 6 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости).

 

Публичный сервитут прекращается, в частности, с истечением срока, на который он был установлен (п. 7 ст. 23, п. 3 ст. 48 ЗК РФ).

Если отсутствуют общественные нужды, для которых был установлен публичный сервитут, по общему правилу он также может быть прекращен:

1)  уполномоченным органом - посредством принятия акта об отмене сервитута (п. 2 ст. 48 ЗК РФ);

2)  судом (в результате оспаривания решения или бездействия вышеуказанного уполномоченного органа).

Правообладатель вправе требовать прекращения публичного сервитута в судебном порядке по основаниям, приведенным в п. 6 ст. 48 ЗК РФ. Один из примеров - нарушение порядка установления публичного сервитута.

Публичный сервитут, установленный в отдельных целях, может быть прекращен по решению уполномоченного органа и по другим основаниям (п. 4 ст. 48 ЗК РФ).

Кроме того, при приватизации земельного участка публичный сервитут, в частности, может быть прекращен судом по иску собственника, если (п. п. 7, 8 ст. 31 Закона о приватизации):

·      сервитут приводит к невозможности или существенному затруднению использования участка по его прямому назначению;

·      нет государственного или общественного интереса в обременении.

Прекращение зарегистрированного сервитута подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 3 и 6 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости).

Сервитут нельзя переуступить каким-либо способом иным лицам. Кроме того, его нельзя передать в залог. Он может перейти лишь к тому лицу, которое станет собственником недвижимости, в пользу которой установлен (п. 2 ст. 275 ГК РФ).

 

 

 

 

 

 

6. Права и обязанности землевладельцев, землепользователей, арендаторов и субарендаторов земель

 

Права и обязанности лиц, использующих земельные участки на том или ином пра­ве, установлены нормами статей главы 6 Земельного кодекса. При этом права обладателей сервитутов в указанной главе не рассматриваются, поскольку они определяются договором — в отношении частных сер­витутов или законом, иным нормативным актом — в отношении пуб­личных сервитутов.

Права землепользователей, землевладельцев и арендаторов по ис­пользованию земельных участков практически совпадают с правами собственников. Единственное отличие: только собственники земель­ных участков обладают правом собственности на расположенные на их участках многолетние насаждения (за исключением случаев, уста­новленных Лесным кодексом Российской Федерации).

Посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученная сельскохозяйственная продукция и доходы от ее реализации принад­лежат тому, кто непосредственно использует земельный участок: или самому собственнику, или тому лицу, которому собственник предоста­вил земельный участок в пожизненное наследуемое владение, пользо­вание или аренду.

В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственники, землевладельцы, землепользователи и арендаторы имеют право:

1)        использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные
ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные
карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Закон РФ «О недрах» предусматривает право собственников и владельцев земельных участков осуществлять по своему усмотрению в их границах без применения взрывных работ добычу общераспрост­раненных полезных ископаемых (т. е. песка, глины, торфа и т. п.), не числящихся на государственном балансе. Кроме того, они имеют пра­во на строительство подземных сооружений для своих нужд на глуби­ну до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых ко­лодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавли­ваемом соответствующими органами исполнительной власти субъек­тов Российской Федерации.

В соответствии с Водным кодексом РФ в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица находятся пруды и обводненные карьеры, расположенные в границах принадлежащего им на праве собственно­сти земельного участка, если иное не установлено федеральными за­конами. Право на пруд, обводненный карьер прекращается одновре­менно с прекращением права собственности на соответствующий зе­мельный участок, в границах которого расположены такие водные объекты. Не допускается отчуждение таких водных объектов без отчу­ждения земельных участков, в границах которых они расположены. Данные земельные участки разделу не подлежат, если в результате та­кого раздела требуется раздел пруда, обводненного карьера;

2)        возводить    жилые, производственные, культурно-бытовые
и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым на­
значением земельного участка и его разрешенным использованием
с соблюдением требований градостроительных регламентов, строи­
тельных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных
и иных правил, нормативов.

Градостроительному кодексу РФ называется градостроительным регла­ментом. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки (п. 3 ст. 85 ЗК РФ).

Федеральный закон «Об охране окружающей среды» 2002 г. преду­сматривает (ст. 37), что строительство и реконструкция зданий, строе­ний, сооружений и иных объектов должны осуществляться по утвер­жденным проектам, имеющим положительные заключения государст­венной экологической экспертизы, с соблюдением требований в области охраны окружающей среды, а также санитарных и строитель­ных требований, норм и правил.

Однако любое строительство должно соответствовать прежде все­го целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка: нельзя, например, возвести промышленное предприятие на землях сельскохозяйственного назначения или землях особо охраняе­мых природных территорий;

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оро­сительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоратив­ные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительны­ми, санитарно-гигиеническими и иными специальными требования­ми.

В соответствии с Федеральным законом от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ «О мелиорации земель» мелиорация земель проводится граж­данами (физическими лицами) и организациями, имеющими лицен­зии на осуществление соответствующих видов деятельности. Она осу­ществляется на основе разработанных в установленном порядке про­ектов, учитывающих строительные, экологические, санитарные и иные стандарты, нормы и правила. При этом проектирование и строительство мелиоративных систем, в процессе функционирова­ния которых используются водные объекты, осуществляются с учетом требований водного законодательства, а проведение агролесомелиора­ции — в соответствии с лесным законодательством Российской Феде­рации.

 

Указанный Федеральный закон различает следующие виды мелио­рации:

- гидромелиорация (оросительная, осушительная, противопаводко­вая, противоселевая, противоэрозионная, противооползневая и др.) — улучшение заболоченных, излишне увлажненных, засушливых, эроди­рованных, смытых и других земель, состояние которых зависит от воздействия воды;

- агролесомелиорация (противоэрозионная, полезащитная, пастби-щезащитная) — улучшение земель посредством использования почво­защитных, водорегулирующих и иных свойств защитных лесных наса­ждений;

- культуртехническая (расчистка земель от древесной и травянистой растительности, кочек, пней и мха, от камней и иных предметов; мелиоративная обработка солонцов; рыхление, пескование, глинование, землевание, плантаж и первичная обработка почвы и иные работы);

- химическая (известкование почв, фосфоритование почв и гипсо­вание почв) — мероприятия по улучшению химических и физических свойств почв.

Перечень прав по использованию земельных участков, установ­ленный ст. 40 ЗК РФ, не является исчерпывающим: законодательст­вом могут быть установлены и иные права. Например, в соответствии со ст. 7 Федерального закона «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы, зе­мельных участков сельскохозяйственного назначения имеют право также получать в установленном Правительством Российской Федера­ции порядке информацию о состоянии плодородия почв на своих зе­мельных участках и динамике изменения его состояния.

Перечень обязанностей собственников зе­мельных участков и лиц, обладающих иными правами на землю, по использова­нию земельных участков установлен ст. 42 ЗК РФ. Эти обязанности (в отличие от прав по использованию земли) относят­ся ко всем обладателям прав на земельные участки, в том числе и к лицам, исполь­зующим участок на основании сервитута. Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собст­венниками земельных участков, обязаны (ст. 42 ЗК РФ):

 

·     использовать земельные участки в соответствии с их целевым на­значением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны нано­сить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объ­екту;

·     сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодатель­ством;

·     осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;

·     своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены до­говорами;

·     своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования гра­достроительных регламентов, строительных, экологических, санитар­но-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

·     не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий.

 

Приведенный перечень не является исчерпывающим: самим Ко­дексом, иными федеральными законами могут быть установлены и иные требования к собственникам земли и иным лицам, исполь­зующим земельные участки.

Федеральным законом «О государственном регулировании обеспе­чения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 8) установлено, что собственники, владельцы, пользователи, арендаторы земельных участков обязаны:

·     осуществлять производство сельскохозяйственной продукции спо­собами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сель­скохозяйственного назначения, а также исключающими или ограни­чивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на                         ок­ружающую природную среду;

·     соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных,                      фито-санитарных и противоэрозионных мероприятий;

·     представлять в установленном порядке в соответствующие органы исполнительной власти сведения об использовании агрохимикатов и пестицидов;

·     содействовать проведению почвенного, агрохимического,                       фитосанитарного и эколого-токсикологического обследования земель сель­скохозяйственного назначения;

·     информировать соответствующие органы исполнительной власти о фактах деградации земель сельскохозяйственного назначения и за­грязнения почв на земельных участках, находящихся в их владении или пользовании.

Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» установил обязанность для членов таких объединений в течение трех лет освоить земельный уча­сток (если иной срок не установлен земельным законодательством).

Неисполнение установленных законодательством обязанностей по использованию земельного участка влечет ответственность. Так, Ко­дексом Российской Федерации об административных правонарушени­ях предусмотрено наложение административных штрафов за использо­вание земель не по целевому назначению, невыполнение обязатель­ных мероприятий по улучшению земель и охране почв (ст. 8.8); за уничтожение межевых знаков границ земельных участков (ст. 7.2).

 В отдельных случаях неисполнение названных выше обязанностей может повлечь прекращение права собственности на земельный участок, права по­стоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного насле­дуемого владения им. Такое прекращение может, в частности, после­довать при использовании земельного участка не по целевому назна­чению или способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудше­нию экологической обстановки.